Mit E-Mail-Rundschreiben vom 22.12.2023 hatten wir über den Referentenentwurf eines Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetzes zur besseren Bekämpfung von Missbrauch bei der Ersteigerung von Schrottimmobilien informiert. Die Bundesregierung hat diesen in ihrer Sitzung vom 13. März 2024 beschlossen.

Unter Problem- oder Schrottimmobilien versteht man Immobilien mit erheblichen baulichen Missständen, die vom Eigentümer nicht saniert werden. Insbesondere dann, wenn der Eigentümer nicht für seine Schulden aufkommt, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. In diesem Zusammenhang ist es in einigen Gemeinden wiederholt zu missbräuchlichen Ersteigerungen gekommen.

Bei einer solchen missbräuchlichen Ersteigerung ersteigert der Erwerber die Immobilie, ohne die Absicht zu haben, sein Gebot zu bezahlen. Um den Zuschlag zu erhalten, werden mitunter Gebote abgegeben, die erheblich über dem Wert der Immobilie liegen. Anschließend erbringt der Ersteigerer nur die nach dem Zwangsversteigerungsgesetz erforderliche Sicherheitsleistung. Dies ist ausreichend, um zunächst Eigentümer der Immobilie zu werden.

Ist der Ersteigerer erst einmal Eigentümer geworden, darf er die Nutzungen aus der Immobilie ziehen und diese zum Beispiel vermieten. Im Falle von ersteigerten Schrottimmobilien kommt es mitunter zur Überbelegung und weiterer Verwahrlosung der betroffenen Immobilie. Wenn der Ersteigerer das Gebot nicht vollständig bezahlt, verliert er die Eigentümerstellung zwar wieder, jedoch kann er in der Zwischenzeit aus der unredlichen Ersteigerung erhebliche Gewinne ziehen.

Durch das nun von der Bundesregierung beschlossene Gesetz sollen Städte und Gemeinde in die Position versetzt werden, missbräuchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien zurückzudrängen. Den Kommunen soll im Zwangsversteigerungsgesetz die Möglichkeit eingeräumt werden, in einem Versteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Der Antrag soll lediglich voraussetzen, dass es sich bei der fraglichen Immobilie um eine Problemimmobilie handelt. Die Voraussetzungen hierfür werden im Gesetz näher bestimmt.

Durch die gerichtliche Verwaltung wird demjenigen, der die Immobilie erstanden hat, vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeit soll dem Ersteher so lange vorenthalten werden, bis er sein Gebot bezahlt hat. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass sich missbräuchliche Ersteigerungen von Problemimmobilien nicht lohnen.

Anmerkung:

Die Zielstellung des von der Bundesregierung beschlossenen Gesetzes ist aus kommunaler Sicht zu begrüßen. Die Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes eröffnet den Städten und Gemeinden ein wirksames Instrument, um gegen missbräuchliche Geschäftsmodelle bei der Zwangsversteigerung von sog. Schrottimmobilien vorzugehen. Ersteigerer, die von vornherein nicht die Absicht haben, die erworbene Immobilie instand zu setzen, können so bei der Gewinnerzielung gestoppt werden. Dies ist gerade im Hinblick auf den ohnehin stark angespannten Wohnungsmarkt ein wichtiger Schritt.

Bedeutsamer wäre jedoch, das Instrumentarium des gemeindlichen Vorkaufsrechtes zu stärken. Wenn den Kommunen bereits im Zwangsversteigerungsverfahren ein solches Vorkaufsrecht eingeräumt würde, könnten die Städte und Gemeinden den Verkauf von Problemimmobilien schon während der Versteigerung unterbinden und die Häuser und Grundstücke zum Verkehrswert erwerben. Hierdurch könnte eine geordnete städtebauliche Entwicklung, insbesondere in finanz- und strukturschwachen Kommunen mit entsprechender Häufung von Schrottimmobilien, frühzeitig sichergestellt werden.